O incorporador e a incorporação imobiliária.

O incorporador e a incorporação imobiliária.

Mercado Imobiliário - 31 de outubro de 2018

Muitas pessoas não entendem o conceito Incorporação Imobiliária, mesmo que estejam inteiramente ligados à atividade. Há pouco tempo um amigo próximo da INCO e investidor imobiliário nos perguntou: mas, afinal, o que é incorporação?

A incorporação é relativamente simples e fácil de se explicar.

O conceito de Incorporação Imobiliária foi definido pela Lei 4.591/64, art. 28 (parágrafo único):

“Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”

O conceito de Incorporador foi definido pela Lei 4.591/64, art. 29:

“Incorporador é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas.”

O Prof. Caio Mário da Silva Pereira caracterizou, com clareza, a figura do incorporador, conforme texto abaixo:

“Quem constrói para si mesmo edifício de apartamentos não é incorporador, mas nele se converte desde o momento em que passa a vender as unidades vinculadas à fração ideal, antes da conclusão do edifício. Igualmente, também não há incorporação, no sistema da Lei 4.591, quando a venda das unidades autônomas é realizada após a conclusão do edifício. Efetivamente, a Lei 4.591 declara em vários de seus dispositivos o princípio de que só existe incorporação durante a construção do edifício.”

Da mesma forma, estabeleceu sua extinção:

“A responsabilidade do incorporador somente se extingue quando o condomínio está juridicamente organizado, com expedição do “habite-se”, averbação da construção no registro imobiliário e lavratura dos instrumentos públicos e convenção do condomínio.”

Portanto, a incorporação é a atividade de venda de unidades vinculadas à fração ideal, durante a fase de construção de um edifício. Se concluído o edifício e já organizado juridicamente o condomínio, não se caracteriza incorporação imobiliária. A incorporação requer, essencialmente, a necessidade de ainda não se ter um produto pronto, para que a relação incorporador e comprador possa ser estabelecida.

A INCO é uma plataforma de investimentos coletivos que une possíveis incorporadores a investidores interessados em financiar as suas operações. Com a captação via plataforma crowdfunding, o incorporador poderá obter os recursos necessários para tirar seu projeto do papel, incorporar e vender suas unidades para possíveis futuros proprietários.