O mercado imobiliário definitivamente demanda atenção redobrada: seja vendendo ou comprando imóveis ou ações, é preciso estar sempre alerta ao que podem parecer meros detalhes a olhos leigos. E, dentre inúmeros conceitos de peso na hora de negociar propriedades ou terrenos, o ganho de capital é um dos que têm ganhado destaque recentemente. 

Apesar de estar vigente desde 1995 pela lei de número 8.981, o ganho de capital passou por algumas alterações recentemente, em 2017, e, portanto, ainda se encontra na fase em que desperta dúvidas no usuários (principalmente naqueles menos familiarizados com o mercado imobiliário). 

Na verdade, não existe muito mistério: em termos básicos, quando falamos de ganho de capital, estamos falando da venda de imóveis e do possível imposto de renda aplicado no valor pelo qual ele é vendido. Mas como tudo isso funciona? Este artigo vai te ajudar a entender exatamente isso! 

O mercado financeiro não precisa ser uma língua estrangeira: separamos 35 termos para te ajudar a entender melhor o mundo dos negócios!

glossario do mercado financeiro

Entendendo o ganho de capital 

Muito provavelmente dizer apenas que esse conceito tem a ver com a venda de imóveis e a relação do imposto de renda sobre ela não é uma explicação satisfatória, por isso, vamos desmistificá-lo um pouco mais! 

O ganho de capital pode ser aplicado a diversas esferas financeiras, uma vez que qualquer bem com valor econômico pode gerar ganho de capital. Em outras palavras, ele pode se referir a ativos físicos (imóveis, propriedades, bens móveis, etc), para bens intangíveis (marcas, patentes, direitos autorais), bens financeiros e societários (aplicações, investimentos, cotas, etc). Para o propósito específico desse texto, no entanto, é preciso que você entenda que quando um imóvel é vendido por um valor acima do qual foi adquirido, denomina-se por ganho de capital essa diferença resultante em lucro.

Mas porque o ganho de capital é um ponto tão importante na hora de vender um imóvel?, você pode estar se perguntando. Pois é justamente sobre esse valor de lucro que se incide a tributação, assim como já comentamos ali em cima!  Como pessoa física é importante que, ao vender um imóvel, você fique atento aos seus deveres de formalização dessa operação frente ao Estado e, nesse sentido, o ganho de capital é importantíssimo para que o vendedor consiga calcular seu imposto de renda. 

Como calcular o ganho de capital 

Tudo bem, mas então, como calcular esse valor e como saber como ele performa na hora de declarar seu imposto de renda? As respostas para esses questionamentos na verdade são bem simples! 

Calculando o ganho de capital

Você já deve ter percebido, por exemplo, que o cálculo do lucro obtido com a venda é da ordem mais simples: basta subtrair o valor pelo qual você comprou o imóvel do valor estipulado para sua respectiva venda. 

(valor de venda) – (valor de compra) = ganho de capital 

Vamos supor então que você tem um terreno que custou R$600.000,00 em sua compra. Anos mais tarde você decide vendê-lo, mas percebe que aquele espaço teve valorização com o passar do tempo e, por isso, decide colocá-lo no mercado a um preço de R$850.000,00. Uma vez que (850.000 – 600.000) significa a parcela de lucro que você vai obter com aquela venda imobiliária, é a ela que se dá o nome de ganho de capital e é sobre seu valor que você vai aplicar a devida porcentagem para descobrir o imposto de renda a ser pago por aquela transação financeira, caso houver. 

Calculando o valor do imposto de renda

Se calcular o ganho de capital já foi simples, entender como declará-lo no imposto de renda é ainda mais fácil! Isso porque o que você deve fazer, basicamente, é comparar o valor obtido com uma tabela já definida. 

Essa tabela consiste em margem de valores para o ganho e a indicação de porcentagem que deve ser aplicada ao valor de lucro, como você pode encontrar abaixo: 

GANHO DE CAPITALPORCENTAGEM PARA O IMPOSTO DE RENDA
parcelas de até R$5.000.000,00 de reais15%
parcelas acima de R$5.000.000,00 mas abaixo de R$10.000.000,0017,5%
parcelas acima de R$10.000.000,00 mas abaixo de R$30.000.000,0020%
parcelas que ultrapassarem R$30.000.000,0022,5%

Vamos voltar ao exemplo anterior. Ao vender seu imóvel por R$850.000,00, o seu ganho seria de R$250.000,00, enquadrando-se no primeiro caso definido pela tabela de tributação. Sendo assim, bastaria calcular 15% sobre esse valor para descobrir que o imposto de renda a ser declarado seria de R$37.500,00. 

Existem casos de isenção do imposto de renda? 

Sim! E é fundamental que você também saiba reconhecer quando não deve aplicar a tributação sobre seu ganho de capital. 

Existem basicamente três fatores que agem sobre esse valor, fazendo com que o o vendedor se encontre isento de declarar imposto de renda sobre a venda. São eles a saber: 

  • O ano de aquisição do imóvel. Imóveis datados de aquisição anterior a 1969 estão suspensos da obrigatoriedade de tributação, mesmo que haja lucro no valor final; 
  • Pessoas físicas que possuem somente um imóvel e o vendem por um valor de até R$440.000,00;
  • Quando a pessoa física que vendeu o imóvel compra outro em um período de até 180 dia. Basicamente, esse fator age de forma a entender que, em certas ocasiões, o imóvel é vendido para que se possa mudar para outro. 

O ganho de capital é um ponto-chave para quem quer vender o seu imóvel. Mas não é o único: assim como ele, existem outros inúmeros fatores que atingem diretamente qualquer pessoa que decida se aventurar pelo universo do mercado imobiliário.

Mas a verdade é que, apesar de sempre ter sido visto como um ambiente hostil e difícil de ser adentrado, vender ou comprar imóveis é um campo que tem encontrado cada vez mais mudanças e modernizações, e você pode fazer parte disso! Quer saber como? Baixe nosso e-book e descubra um novo lado do mercado imobiliário!

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