Como Funciona - INCO
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Veja como funciona

Acreditamos nos empreendimentos que ofertamos.

Somos todos investidores, inclusive a INCO. Em todos os empreendimentos receberemos parte da nossa remuneração nos mesmos títulos de dívida que o investidor receberá.

Nosso modelo é coletivo: construtora, investidores e a INCO estão juntos em busca do sucesso do empreendimento!

Passo 01:
Complete seu cadastro.
Passo 02:
Selecione o empreendimento mais adequado ao seu perfil de investidor .
Passo 03:
Faça a reserva de seu investimento com o valor que deseja investir.
Passo 04:
Assine o contrato de investimento digitalmente.
Passo 05:
Efetue o pagamento.
Passo 06:
Confirmada a captação o seu contrato estará validado e seu investimento confirmado.
Passo 07:
Acompanhe o andamento do empreendimento através do Painel do Investidor.
Passo 08:
Receba seu dinheiro com a rentabilidade acordada na data estabelecida.

Empreendimento de Renda

Em um empreendimento de renda é construída uma edificação para obter através dela rendimentos futuros. Por exemplo, constrói-se um galpão para ser alugado a um supermercado e assim obter renda.

Incorporação

Em uma incorporação imobiliária, o empreendedor irá construir ou promover a construção de uma edificação para a venda de unidades futuras. Por exemplo, constrói-se um prédio e vende-se apartamentos.

Loteamento

Em um loteamento, o empreendedor desmembra uma gleba em diversos lotes que serão destinados à edificações urbanas, como casas, prédios, etc. e que são vendidos tanto para o consumidor final ou para novos empreendedores.

Conjunto Habitacional

O Brasil possui um grande déficit habitacional. Neste tipo de empreendimento, são construídas edificações que servirão de habitação ao consumidor final. Muitos empreendimentos neste modelo são impulsionados por programas como o Minha Casa Minha Vida

Selecionamos os empreendimentos. Você monta sua carteira.

Selecionamos cuidadosamente os projetos a serem disponibilizados na plataforma através de diligência contábil e financeira feita por especialistas do mercado imobiliário.

Investimento democrático

Os investimentos estão disponíveis em iguais condições para todos.

Estrutura segura e sólida

Invista com contratos sólidos, desenvolvidos em conjunto com uma equipe jurídica de altíssima capacidade.

Acompanhe seu investimento

Pela plataforma, você irá acompanhar a vida do empreendimento investido, seu status de desenvolvimento e suas vendas.

Ganhe muito com pouco

Com apenas R$1.000, você irá ter acesso a uma gama de investimentos e rentabilidades antes indisponíveis.

Perguntas de toda hora

QUEM SOMOS?

O que é a INCO?

A INCO é uma plataforma de investimento participativo online, autorizada pela CVM, que surgiu para democratizar o mercado imobiliário, possibilitando que, com a partir de 1000 reais, o usuário invista de forma simples, rápida, transparente e com boa rentabilidade.

Objetivos

A INCO objetiva proporcionar um serviço que trará benefícios para todas as partes, possibilitando o acesso de investidores a um mercado rentável e seguro, antes acessível apenas a poucos, e possibilitando às construtoras ter centenas de investidores em seus empreendimentos. Dessa forma, diversas obras sairão do papel, o que irá gerar diversos empregos e contribuir para a sociedade.

COMO FUNCIONA?

Como Investir?

Investir com a INCO é muito simples.


● Passo 01: Complete seu cadastro

● Passo 02: Selecione o empreendimento mais adequado ao seu perfil de investidor

● Passo 03: Faça a reserva de seu investimento com o valor que deseja investir

● Passo 04: Assine o contrato digitalmente

● Passo 05: Gere o boleto e efetue o pagamento. Em breve nossa equipe confirmará o pagamento e mudará o status da sua reserva para confirmada.

● Passo 06: Aguarde a confirmação do sucesso da captação

● Passo 07: Confirmada a captação o seu contrato estará validado e seu investimento confirmado.

● Passo 08: Agora está tudo pronto, acompanhe seu investimento na sua página do investidor e aguarde até o recebimento dos seus rendimentos.

Quem pode investir?

Qualquer pessoa física, maior de 18 anos e capaz, ou pessoa jurídica pode investir através da INCO.

Quanto posso investir?

• Mínimo: o valor mínimo para se investir através da INCO é 1000 reais.

• Máximo: o valor máximo de investimento é o limite do valor a ser captado ainda disponível no momento da reserva.

Como funciona a qualificação do investidor?

A CVM estabelece alguns limites ao investidor, os quais podem se enquadrar em três categorias: comum, intermediário e qualificado:

- Investidor Qualificado: Aquele que possui mais de R$ 1.000.000 (um milhão de reais) em investimentos financeiros. Para este, não há restrições nos valores permitidos a serem investidos através da INCO.

- Investidor Intermediário: Caso o investidor possua renda bruta anual ou seu montante de investimentos financeiros estiver entre R$ 100.000 (cem mil reais) e R$ 1.000.000 (um milhão de reais), a quantia total que ele pode investir em valores mobiliários ofertados com dispensa de registro nos termos da Instrução CVM 588 fica limitado a 10% (dez por cento) do maior destes dois valores por ano-calendário.

- Investidor Comum: Para o investidor que não possua R$100.000 reais em aplicações financeiras, o máximo permitido pela CVM para o investimento é de R$10.000 (dez mil reais) por ano-calendário.

O investidor irá selecionar em qual qualificação se enquadra em seu painel pessoal ao fazer login na Plataforma INCO.

Quando posso investir?

O investidor pode investir em qualquer projeto enquanto estiver aberta a captação. O período para captar irá variar de acordo com a necessidade da construtora, e estará claramente determinado em cada oferta, podendo encerrar-se anteriormente caso seja atingido o alvo máximo.

Posso desistir do meu investimento?

Após assinado o contrato digitalmente, a INCO permite que o investidor tenha um período de desistência de 7 dias (contados da assinatura do contrato), dentro dos quais está isento de multas ou penalidades, caso solicite o cancelamento dentro do prazo através do email contato@inco.vc.

Devo pagar alguma taxa à INCO?

Não há nenhuma taxa a ser paga pelo investidor para a INCO. Toda a remuneração da plataforma advém do serviço prestado ao empreendedor

É possível investir em mais de um projeto?

Não só é possível como extremamente recomendado investir em mais de um projeto. Na INCO, o investidor possui acesso a investimentos com diferentes características, como incorporações, loteamentos, empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida, empreendimentos de renda, entre outros, com remuneração, rentabilidade e tempo de retorno diferentes. Assim o investidor consegue montar sua carteira, com investimentos com diferentes características, diluindo seus riscos e aumentando suas chances de sucesso.

É possível investir mais de uma vez no mesmo projeto?

Sim, desde que a captação que você investiu ainda esteja aberta, ou seja aberta nova captação para o mesmo projeto é possível investir mais de uma vez no mesmo projeto

O que acontece caso a captação não atinja o mínimo necessário?

Caso não seja atingido o mínimo necessário, os contratos serão considerados nulos e o investidor receberá em até 5 dias o seu dinheiro de volta sem qualquer prejuízo.

O que acontece caso a captação não atinja o alvo máximo mas atinja o alvo mínimo?

Atingindo o alvo mínimo de 2/3, a captação estará confirmada. A remuneração não irá variar caso seja captado o mínimo ou máximo, estando atrelada unicamente ao sucesso das vendas e as faixas de remuneração estabelecidas na oferta pela construtora.

Como a INCO é remunerada?

A INCO é remunerada unicamente pelo empreendedor que apenas irá pagar no caso do sucesso da remuneração através de uma porcentagem do valor captado. Para facilitar ainda mais o pagamento das incorporadoras, e por acreditarmos plenamente nos empreendimentos que ofertamos, parte dessa remuneração será paga nos mesmos títulos de dívida recebidos pelo investidor. Assim, somos investidores e estamos juntos com você.

Quando e onde receberei meu contrato?

Assim que confirmada a captação você, que confirmou seu investimento ao pagar o boleto terá acesso à Pagina do Empreendimento, onde estará o contrato assinado por você e pelo Empreendedor.

Como irei acompanhar as informações do empreendimento?

A INCO empreende todos os esforços para manter a transparência do investimento. Dessa forma, na Página do Investidor o usuário que concretizar seu investimento terá acesso à Página do Empreendimento, que deverá ser atualizada mensalmente com informações sobre o andamento da obra e da venda das unidades. Tal atualização é prevista no contrato sob pena de multa, de forma que o investidor terá garantido a transparência e o acesso às informações necessárias, desde seu aporte até o retorno do investimento.

JURÍDICO

Qual operação jurídica o investidor está realizando ao investir?

- Incorporações:

No caso das incorporações, o investidor simplesmente está emprestando dinheiro à construtora e recebendo ao final da obra seu capital e prêmio pelo empréstimo, o que configura sua remuneração.

Desta forma, é celebrado entre investidor e SPE um contrato de mútuo, assinado por ambos digitalmente e por duas testemunhas. Dessa forma, tal título de dívida se trata de título executivo extrajudicial, o qual poderá ser executado pelos investidores no vencimento.

- Empreendimentos de renda:

Neste caso, o investidor se torna sócio do empreendedor. Isto é, caso seja construído por exemplo um supermercado para obtenção de aluguéis, ele se torna dono de uma fração daquele imóvel e obtém direito a receber sua quota da renda gerada.

Desta forma, são formadas SCPs (sociedade em conta de participação) entre investidor e construtora, através de contrato assinado digitalmente.

Neste modelo, o investidor se torna sócio oculto e o empreendedor sócio ostensivo, sendo este o único responsável pela administração do imóvel e por eventuais problemas relacionados a terceiros.

Como investidor, tenho alguma responsabilidade sobre o empreendimento?

Não. Ao investir através da INCO, você está fazendo um empréstimo ao empreendedor em troca de recebimento de juros futuros.

Dessa forma, você não possui qualquer tipo de responsabilidade sobre o empreendimento. Toda a responsabilidade societária, civil, trabalhista entre outras cabem apenas ao empreendedor.

Posso comercializar meu contrato de investimento?

De acordo com a instrução 588 da CVM, não é permitido à INCO organizar um mercado secundário dos títulos que oferta. No entanto, o investidor pode, obedecendo o direito de preferência estabelecido no contrato, ofertar a qualquer tempo, seu título à Construtora, demais investidores ou terceiros, e transferi-lo através da cessão civil deste contrato. Neste caso, a INCO o auxiliará dando instruções para realizar tal operação.

Onde o dinheiro ficará retido até o momento da confirmação da captação?

Por exigência da CVM, nenhum montante investido pode circular por conta corrente da INCO ou de qualquer um de seus sócios. Por isso, o capital é enviado para nossa custodiante contratada IUGU, e o dinheiro fica bloqueado até o momento da finalização da captação, quando ele ou será enviado ao empreendedor ou retornado aos investidores na eventualidade de não se atingir o alvo mínimo.

SEGURANÇA E GARANTIAS

Alguma garantia é dada pela INCO?

Não, a INCO é apenas a intermediadora das ofertas. Muito embora façamos uma forte diligência para ofertar apenas os melhores empreendimentos, não é dada garantia pela Plataforma e sim pelo Empreendedor.

Quais são os critérios para escolha dos empreendimentos?

A INCO se orgulha de fazer uma forte e eficaz diligência para verificar a viabilidade dos empreendimentos, a saúde financeira da empresa, assim como caráter e capacidade de seus dirigentes. Assim, apenas ofertamos o que acreditamos ser investimentos da mais alta qualidade e recebemos inclusive parte de nossa remuneração nos mesmos títulos que recebem nossos investidores.

Baseamos nossas análises de qualidade dos projetos com base na metodologia dos 5 C’s do crédito:

● Caráter: Somos muito criteriosos em relação ao perfil dos nossos parceiros e os seus respectivos históricos de bons pagadores. Prezamos pela honestidade e bom caráter. Analisamos tanto os empréstimos tomados anteriormente e se os mesmos foram pagos corretamente, quanto à responsabilidade fiscal da empresa e dos sócios.

● Capacidade: Fazemos a nossa diligência no plano de negócios do projeto. Estudamos a habilidade da incorporadora de executar o projeto em termos operacionais, comerciais e financeiros. Simulamos cenários de estresse e o comportamento do fluxo de caixa do projeto, garantindo que o empreendimento possuí capacidade de pagar a dívida contraída.

● Colateral: Precificamos as garantias com base em estudos de mercado, liquidez, viabilidade jurídica e incentivos econômicos. Tudo isso para garantir a segurança dos investidores da forma mais justa.

● Condições: Avaliamos todo o contexto econômico que influencia diretamente o projeto. Desde as perspectivas para o mercado, concorrentes, economia geral e local, até o momento pelo qual a incorporadora está passando.

● Capital: Analisamos a estrutura de capital do projeto. Exigimos um valor mínimo de capital próprio dos sócios para cada projeto – os interesses de todos devem estar alinhados, sócios, crowdfunders e parceiros.

Com base nesses fatores, atribuímos objetivamente pontos aos empreendimentos e apenas ofertamos aqueles que atingem o Padrão INCO de qualidade.

Quais são as garantias do investidor?



● Patrimônio de Afetação e Registro da Incorporação: Para proteger os investidores, a INCO apenas disponibiliza incorporações registradas e sob o Regime de Patrimônio de Afetação. O Patrimônio de Afetação é um mecanismo que blinda o empreendimento imobiliário e não permite que, em caso de falência do empreendedor, o empreendimento se junte à massa falida, permitindo inclusive que os condôminos continuem a construção. Dessa forma, o capital do empreendimento não poderá ser usado em outras obras e estará protegido inclusive no caso de falência da construtora.

● Garantia do terreno: Nos empreendimentos disponibilizados, o terreno estará integralizado na SPE e dado como garantia aos investidores.

● Garantia de unidade futura Visando facilitar ainda mais uma eventual execução, além do terreno serão dadas contratualmente unidades do empreendimento como garantia aos investidores.

● Título Executivo Extrajudicial: Muito embora seja feita uma diligência rígida para apenas escolher empreendimentos com alta probabilidade de sucesso, visamos proteger os investidores caso os planos não saiam como esperado. Para isso, os contratos de investimento são elaborados de forma que constituam título executivo extrajudicial. Assim, os investidores poderão executar o empreendedor diretamente, sem precisar ira justiça para reconhecer seu direito.

Existe algum fiador da dívida?

Cada empreendimento possui suas características e garantias específicas. É importante ler cada contrato para conhecê-las antes de se investir.
Buscamos fiadores para a dívida que podem ser Pessoas Físicas ligadas à empresa que está captando ou até mesmo a empresa que controla a empresa captadora.
Isso é uma garantia a mais para que o investidor fique seguro do recebimento de seu crédito no final do prazo.

MODELOS DE INVESTIMENTO

Incorporações

Em uma incorporação, um empreendimento imobiliário é realizado visando vendas das unidades futuras. Por exemplo, é construído um edifício visando a venda de apartamentos.

Conjunto Habitacional

O Brasil possui um grande déficit habitacional. Neste tipo de empreendimento, são construídas edificações que servirão de habitação ao consumidor final. Muitos empreendimentos neste modelo são impulsionados por programas como o Minha Casa Minha Vida

Empreendimento de Renda

Em um empreendimento de renda, visa-se construir ou reformar um imóvel visando alugá-lo para obtenção de renda.
Por exemplo, é muito comum a construção de galpões para supermercados, os quais são alugados e geram rendimentos ao empreendedor

Loteamentos

Em um loteamento, o empreendedor desmembra uma gleba em diversos lotes que serão destinados à edificações urbanas, como casas, prédios, etc. e que são vendidos tanto para o consumidor final ou para novos empreendedores

REMUNERAÇÃO

Como o investidor é remunerado?

● Modelo: Incorporações

Neste caso, o investidor participará do sucesso do empreendimento de acordo com as vendas.

Conforme seu fluxo de caixa e previsão de vendas, a construtora irá estabelecer metas de vendas até a data do vencimento do título e assim estabelecer faixas de rentabilidade.

Por exemplo:

Vendas até o dia do vencimento:

0-30% 9% de retorno ao ano
31-50% 11% de retorno ao ano
51-70% 13% de retorno ao ano
71-100% 15 % de retorno ao ano

Dessa forma, o investidor estará protegido com um mínimo de rentabilidade garantido contratualmente pela construtora, e poderá compartilhar do sucesso do empreendimento caso as vendas saiam como esperado.


● Modelo: Empreendimentos de Renda

Neste caso, o investidor se tornará sócio deste imóvel e compartilhará dos seus rendimentos. Isto é, com 1000 reais, ele agora poderá ser dono de uma fração de um imóvel, seja ele uma casa, um galpão ou um shopping, e receber retornos de acordo com sua quota.

Assim, enquanto o imóvel estiver alugado ele receberá rendimentos, e caso este seja vendido um dia pelo empreendedor, terá direito ao recebimento de sua participação.

Caso os custos da obra saiam acima do esperado, minha remuneração será reduzida?

A remuneração do investidor independe dos custos do empreendimento, estando atrelada apenas às vendas das unidades no caso de incorporações, ou ao recebimento de aluguéis no caso dos empreendimentos de renda. Assim, sua remuneração está protegida e não sofre qualquer impacto por imprevistos nos custos da obra.

O que acontece caso as obras sejam interrompidas ou a empresa se torne insolvente?

Muito embora seja feita uma forte diligência no intuito de evitar que imprevistos negativos ocorram, o modelo pensado pela INCO visa proteger o investidor mesmo em casos como estes.

Dessa forma, a obrigação da construtora de pagar os investidores independe da conclusão da obra, sendo previsto inclusive que, no caso fortuito de a obra ser interrompida, o investidor terá direito ao mínimo de rentabilidade ajustado.

Assim, o contrato do investidor foi cuidadosamente preparado para representar um título de dívida extrajudicial. Isto é, no caso da empresa ser insolvente os investidores podem executar o título sem sequer precisarem acionar a justiça em uma ação de conhecimento, possuindo direito líquido e certo perante a construtora ao recebimento de seu crédito.

Além disso, foram dadas diversas garantias como unidades futuras e o próprio terreno da obra, para proteger ainda mais o investidor quanto ao recebimento de seu investimento.

VANTAGENS

Quais as vantagens para os investidores de se investir com a INCO?

Investir através da INCO é vantajoso em diversos sentidos.

• Facilidade: O investimento é feito de forma rápida e 100% online. Com poucos cliques, o investidor tem acesso a todas as informações necessárias e consegue realizar seus investimentos e montar sua carteira.

• Sem taxas: Não é cobrada qualquer taxa de administração do investidor.


• Padrão INCO de qualidade: Os empreendimentos e empresas são verificados cuidadosamente por uma equipe capacitada e assim disponibilizados apenas o que há de melhor no mercado.

• Acessível para todos: Com a INCO, os pequenos investidores agora têm acesso a uma possibilidade investimento que antes estava disponível apenas às incorporadoras ou grandes investidores. Agora, com apenas 1000 reais, o investidor tem acesso a um mercado rentável e seguro.

• Diversificação do investimento: No formato tradicional, investidores capitalizados buscavam a segurança do mercado imobiliário e adquiriam apartamentos na planta almejando sua valorização futura. Através da INCO, é possível diversificar os investimentos, dividindo o capital em mais de um empreendimento e assim diminuir os riscos.

Quais são as vantagens para os empreendedores?

● Acesso à centenas de investidores: Com a INCO, seu empreendimento será apoiado por uma comunidade de investidores, o que pode significar o início de uma parceria duradoura para diversos empreendimentos.

● Captação rápida e sem burocracias excessivas: Diferentemente do processo para captação em bancos, com a INCO, após a verificação da empresa e do empreendimento, a captação é liberada rapidamente e, em pouco tempo, a construtora tem acesso ao capital investido

. ● Taxa de juros adequada ao fluxo de caixa: Com a INCO, a construtora pode escolher a taxa de juros que pode pagar, além do momento ideal para a captação e pagamento. Dessa forma, pode adequar o fluxo de caixa, diminuir sua exposição, aumentar sua rentabilidade, sem se expor a juros excessivos.

● Consultoria INCO: Dentro do serviço contratado encontra-se consultoria da equipe para ajudar a empresa a adequar seu fluxo de caixa, escolher taxas de juros e tempo de retorno que sejam atrativos ao investidor e ao mesmo tempo caibam no orçamento da empresa.

● Maior segurança em relação aos investidores: Com a INCO, os investidores irão efetuar o seu pagamento em uma única parcela, de forma que o empreendedor não corre o risco de inadimplência.

TRIBUTAÇÃO

Como serão tributados meus rendimentos?

Para efeitos tributários, o contrato de mútuo equipara-se à aplicação financeira de renda fixa. Dessa forma, para fins de incidência do imposto de renda, os rendimentos dos investidores deverão ser tributados mediante retenção pela fonte pagadora às alíquotas de:

- 22,5% (vinte e dois e meio por cento) para aplicações com prazo de até 180 dias;

- 20% (vinte por cento) para aplicações com prazo entre 181 dias até 360 dias;

- 17,5% (dezessete e meio por cento) para aplicações com prazo entre 361 dias até 720 dias ou;

- 15% quinze por cento, para aplicações com prazo superior a 720 dias.

Ou seja, o próprio empreendedor deverá descontar o imposto de renda do investidor e a alíquota irá variar de acordo com o prazo de cada empreendimento.

TERMOS TÉCNICOS

TIR - Taxa Interna de Retorno

A TIR é um indicador financeiro que expressa em percentual a rentabilidade do empreendimento, considerando o fluxo de caixa do projeto.

Para calcular a taxa interna de retorno é necessário conhecer os montantes de desembolso de capital necessários ao projeto e os fluxos de caixa líquidos gerados pelo investimento.

A Taxa Interna de Retorno de um empreendimento, é uma medida relativa – expressa em percentual – que demonstra o quanto rende um projeto de investimento, considerando a mesma periodicidade dos fluxos de caixa do projeto.

Por exemplo, uma TIR de 17% ao ano representa que o investidor estará tendo uma rentabilidade de 17 % ao ano.

ROI - Retorno sobre Investimento

O ROI calcula quanto o empreendimento está remunerando o capital investido. Isto é, quanto se ganha para cada real investido. Isto é, se o ROI de um empreendimento é 3, significa que para cada 1 real investido, será recebido 3 reais de lucro.

VPL - Valor Presente Líquido

O fator tempo é de suma importância em qualquer análise de investimento. Uma vez que o dinheiro gera rendimentos, é muito importante considerar o custo do capital em toda e qualquer análise financeira.

Para isso, o VPL desconta os valores negativos e positivos do fluxo a uma mesma taxa, e dessa forma tem-se o valor que aquele projeto irá gerar no presente.

Assim, se o VPL de um empreendimento for maior que 0, representa que o empreendimento está gerando riqueza, se for menor que 0, representa prejuízo.

Payback

Como o próprio nome diz, o payback representa o tempo necessário para que o valor investido seja recuperado pelo empreendedor. A partir deste marco todas entradas no fluxo de caixa representam lucro ao empreendedor.

IGPM - Índice Geral de Preços do Mercado

O IGPM é uma das versões do Índice Geral de Preços (IGP). Este índice é apurado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e visa registrar a inflação de preços desde matérias-primas industriais e agrícolas até mesmo bens e serviços finais.

IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo

O IPCA é medido mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Tal indicador foi criado com o intuito de medir a variação dos preços no comércio para o público final. Tal índice é considerado o índice oficial de inflação do Brasil.

INCC - Índice Nacional de Custo da Construção

O INCC é elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Tal índice busca apurar a evolução dos custos das construções de habitação.

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